פסק-דין בתיק ת"א 3188-09

בחודש נובמבר 1992 נחתם בין בני משפחת שבו - אב ושני בניו - לבין עיריית ירושלים הסכם פשרה, שניתן לו לבקשתם של הצדדים תוקף של פסק דין. הסכם הפשרה מעגן עסקת חליפין, במסגרתה הסכימו בני משפחת שבו למסור לעירייה שטחי מקרקעין שהיו בבעלותם, ואשר היו נחוצים לעירייה לצורך הרחבת דרך חברון. העירייה התחייבה בתמורה לבצע דרך גישה לרכב לשטח מקרקעין סמוך, בבעלותם של בני משפחת שבו, שעליו התעתדו האחרונים להקים תחנת דלק. בני משפחת שבו מסרו לעירייה את שטחי המקרקעין המדוברים לפי המוסכם, דרך חברון הורחבה והעבודות בה הסתיימו. ואולם, עד היום, דרך גישה לרכב לשטחים הנוספים שבבעלותם של בני משפחת שבו לא בוצעה, ותחנת הדלק המתוכננת לא הוקמה.

לפניי תביעתם של בני משפחת שבו לחייב את העירייה לבצע את דרך הגישה, לפצותם על אבדן הרווחים שהיו צפויים להפיק מהפעלת התחנה עד להגשת התביעה, ולהוסיף ולקבוע את זכותם לפיצוי בגין אבדן הרווחים העתידיים עד להקמת התחנה ולתחילת הפעלתה.

העובדות הצריכות לענין

1.       התובעים - סלים שבו ובניו, מצליח ויעקב - הם הבעלים של חלק מהמקרקעין המצויים בדרך חברון 160 בירושלים, והידועים גם כגוש 30288, חלקות 10 ו- 11. ביום 12.11.92 נחתם בין התובעים ובין עיריית ירושלים, בשמה ובשם הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, הסכם פשרה שניתן לו, לבקשתם של הצדדים, תוקף של פסק דין במסגרת המר' 131/92 שהתנהלה בבית המשפט המחוזי בירושלים (הצדדים להליך המשפטי היו הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (להלן: הועדה המקומית) כמבקשת, והתובעים יחד עם עופר לוי, שהוא בעלים במשותף עמם בחלקה 10 (להלן: לוי), כמשיבים) (להלן: ההסכם, הסכם הפשרה או פסק הדין). בהסכם התחייבו התובעים למסור לעיריית ירושלים חלק מן המקרקעין שבבעלותם לצורך הרחבת דרך חברון. בתמורה, התחייבה העירייה לבצע דרך גישה לרכב ליתרת המקרקעין שבבעלותם של התובעים כדלקמן (סעיפים 7 ג'-ה' להסכם):

"ג.     העיריה תכין דרך גישה לרכב ליתרת החלקות ממערב לחלקות [הכוונה לחלקות שממערב לשטח שהתובעים פינו ומסרו לעיריה] , בהתאם לתוואי המצוין בתכנית 3485 א', אשר תואם את תוואי תכנית 3485 א' ובהתאם לתכנון המפורט של מתכנן דרכים י. סובול מטעם המפונים [התובעים] , (להלן: 'הגישה לרכב').

ד.       הגישה לרכב תיבנה ותסלל על ידי העיריה במצע מהודק, עד 30 מטר מגבולה הצפוני של חלקה 10 בהתאם לתשריט נספח ד' לעיל.

ה.      העירייה מתחייבת להשאיר את הכניסה והיציאה הקיימות כיום מדרך חברון ואת השערים הקיימים וזאת עד לגמר ביצוע הגישה לרכב.

היה ותאושר סופית תכנית 3485 א', תאספלט העיריה את הגישה לרכב מיד לאחר האישור."

2.       מספר שנים קודם לכן, ביום 27.12.87, הגישו התובעים לועדה המקומית תכנית להקמת תחנת דלק על חלק מהמקרקעין שבבעלותם - היא תב"ע 3485 א' (להלן: התכנית) - והחלו פועלים לקידומה. תנאי לאישורה של התכנית היה ביצועה של דרך גישה עוקפת לתחנת הדלק המתוכננת ממערב למקרקעין, חלף הגישה הנוכחית למקרקעין מדרך חברון. זאת, בשל קירבה יתרה, לפי שיקולים תכנוניים-תנועתיים, בין הכניסה לתחנת הדלק המתוכננת מדרך חברון לבין הכניסה הקיימת לתחנת דלק סמוכה נוספת (תחנת סונול) מדרך חברון, מצפון לתחנה המתוכננת. התובעים נדרשו לחתום על התחייבות לתכנן ולבצע בעצמם ועל חשבונם את דרך הגישה, ואולם הם לא יכלו לעמוד בתנאי זה.

          לימים, החליטה העיריה להרחיב את דרך חברון. לשם כך, ביקשה להפקיע חלק מן המקרקעין שבבעלות התובעים. העירייה הגישה נגד התובעים תובענה למסירת החזקה במקרקעין המופקעים (המר' 131/92 המוזכרת לעיל). תובענה זו הסתיימה בהסכם הפשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין, ובמסגרתו התחייבו התובעים למסור לעירייה - בהסכמה וללא פיצוי כספי - את המקרקעין הנחוצים לה, כנגד התחייבותה של העירייה לבצע את דרך הגישה כאמור. ביום 12.11.92, הוא יום חתימת ההסכם, מסרו התובעים לעירייה כ- 1,200 מ"ר משטח המקרקעין שבבעלותם בהתאם למוסכם, ועבודות הרחבת דרך חברון החלו. ביום 3.2.93, חתמו התובעים על כתב התחייבות לתכנן ולבצע את דרך הגישה על חשבונם כפי שנדרש מהם (להלן: כתב ההתחייבות). בהמשך לכך, בחודש ינואר 1994 אושרה התכנית ובנובמבר אותה שנה פורסמה ברשומות. במכתב מיום 24.2.94 הודיע איתן שפרון מחברת "יורם גדיש - חברה להנדסה בע"מ" (להלן: חברת גדיש), שביצעה עבודות עבור העירייה, לב"כ התובעים דאז, בתשובה לפנייתו (נספח 10 לתצהירו של מצליח שבו (להלן: תצהיר שבו)), כי "השלמת העבודות במגרשך תהיה בהתאם להתחייבות העיריה בהסכם" וכי "עבודות סלילת הגישה תעשנה לאחר בחודש מאי ועם סיומן תסגר הגישה של מרשך לדרך חברון כמוסכם" (נספח 6 לתצהיר שבו). לעומת זאת, בפגישה שקיימה ועדת היגוי כבישים של העירייה עם נציגי חברת גדיש ביום 22.2.95 "סוכם לאור העלויות הגבוהות ולמרות ההסכם בין אוטו פאר [שמו של העסק בבעלותם של התובעים המתנהל על המקרקעין שנותרו בבעלותם] לעיריה, לא לבצע הגישה האחורית ולהשאיר המצב כפי שהוא" (מסמך סיכום הפגישה, נספח 7 לתצהיר שבו).

3.       מאז ועד היום דרך הגישה לא בוצעה ותחנת הדלק לא הוקמה. במשך השנים, החליפו הצדדים תכתובות וניהלו מגעים בענין זה. מעת לעת, שבו התובעים וחידשו את דרישתם מן העירייה לבצע את דרך הגישה, אך במקביל ניסו לקדם, בתמיכתה של העירייה, פתרונות חלופיים. בכלל זה, בחנו התובעים את האפשרות להקים את תחנת הדלק המתוכננת ולהפעילה לפני סלילתה של דרך הגישה - בין בדרך של אישור שימוש חורג בכניסה לתחנה מדרך חברון, ובין בדרך של שינוי השלביות שנקבעה בתכנית באופן שניתן יהיה לדחות את שלב הקמת דרך הגישה. עוד נשקלה האפשרות לנסות ולהביא לאישורה של תב"ע אחרת, חלף התכנית שאושרה, שתכלול כניסה לתחנה מדרך חברון ולא באמצעות כביש שירות עוקף. בנוסף, הפעילו התובעים במקרקעין, על יסוד היתרים ורישיונות זמניים, תחנה זעירה לממכר סולר, שנסגרה בחודש אוקטובר 2004 בצו בית משפט (תחנת הסולר הופעלה על ידי חברת הדלק "דור אלון" ששכרה אותה מהתובעים). כמו כן, קיימו ומקיימים התובעים במקום עסק של חנייה ומכירה של מכוניות משומשות. ניסיונותיהם של התובעים לאתר פתרונות חלופיים כאמור, כמו גם הפעלת תחנת הסולר הזעירה, לוו בקיומם של הליכים משפטיים מרובים - חלקם שנאלצו התובעים לנהל בניסיון להדוף את התנגדויותיהם של מתחריהם לפעילותה של תחנת הסולר, וחלקם שיזמו הם בניסיון לקרוא תיגר על החלטות גורמי הרישוי שדחו את בקשותיהם לאישור שימוש חורג או לשינוי השלביות ולשנותן. ואולם, כל ניסיונותיהם של התובעים לאפשר את פעילותה של תחנת הדלק נושא התכנית עובר לביצועה של דרך הגישה לא צלחו. הבקשות שהגישו נדחו וההליכים המשפטיים שניהלו לא הניבו אף הם את הפירות המקווים. בראשית שנת 2009 שבו התובעים ופנו לעירייה בכתב בדרישה לבצע את דרך הגישה ולפצותם על נזקיהם הנטענים. העירייה דחתה את טענותיהם ואת דרישותיהם של התובעים. או אז, הגישו התובעים את התביעה דנן.

טענות הצדדים

4.       התובעים מבססים את תביעתם על פסק הדין ועותרים לקיומו על ידי העירייה, לאחר שהם עצמם מילאו את חלקם בהתאם לו זה כבר, מיד עם חתימתו. לטענתם, הפרת העירייה את התחייבותה, מנעה מהם את הקמתה של תחנת הדלק והסבה להם נזקים כבדים ביותר בשלושה ראשים: האחד - אבדן הרווחים שהיו צפויים להפיק מהפעלת התחנה עד להגשת התביעה בסך של 22,690,257 מיליון ש"ח; השני - הוצאות משפטיות שנאלצו להוציא לצורך ניהול הליכים משפטיים רבים כפי שתואר לעיל בסך של כ- 600,000 ש"ח; והשלישי - פיצוי בסך 150,000 ש"ח בגין עגמת הנפש וביטול הזמן המרובים שנגרמו להם במהלך ניסיונותיהם ומאמציהם במשך השנים להביא להפעלת התחנה, אשר נכפו עליהם עקב מחדלה של העירייה לקיים את התחייבותה, והובילו אף לפגיעה בבריאותם (הסכום הנתבע בגין ראש נזק זה חושב לפי "רף מינימלי ... של 300 ש"ח לחודש לכל תובע שזה בערך 10,000 ש"ח בשנה, ... לאורך 15 שנות ייסורים שעוד לא הסתיימו" - בעמ' 88 לפרוטוקול, שורות 29-28). התובעים מבקשים לחייב את העירייה לבצע את דרך הגישה, לפצותם על נזקיהם הכספיים כאמור ולקבוע את זכותם לפיצוי בגין אבדן הרווחים העתידיים הצפוי עד להקמתה של התחנה ולתחילת הפעלתה לאחר שדרך הגישה תבוצע.

5.       העירייה אינה חולקת על קיומו של ההסכם, על תוקפו כפסק דין ועל קבלת המקרקעין מידי התובעים כפי שהתחייבו. אף על פי כן, לטענתה, יש לדחות את התביעה. זאת, על בסיס טענות באשר לתוכנה ולמשמעותה של ההתחייבות שנטלה על עצמה העירייה בפסק הדין ובאשר להתפתחויות שאירעו מאז מתן פסק הדין, שיש בהן, לטענתה, כדי לאיין התחייבות זו.

לטענתה של העירייה, תכליתו היחידה של הסכם הפשרה היתה לאפשר לה לממש את זכותה להפקעת המקרקעין הנחוצים לה בדרך מהירה. לשם כך, הסכימה לתמוך בתכנית שהגישו התובעים. נושא דרך הגישה, לדבריה, היווה רק חלק מפרטיו של ההסכם ולא עיקר תכליתו.

לשיטתה של העירייה, לא הפרה את מחויבותה לפי ההסכם ופסק הדין. לדבריה, לא ביצעה את דרך הגישה כפי שהתחייבה משתי סיבות עיקריות: הראשונה - בכתב ההתחייבות, שהוא מאוחר להסכם וגובר עליו, התחייבו התובעים לבצע בעצמם ועל חשבונם את דרך הגישה. כך גם התכנית שאושרה לאחר חתימת ההסכם - שהיא במעמד של דין - מטילה חובה זו על יוזמי התכנית, שהם התובעים. אמנם כתב ההתחייבות, כלשונו, הוא "בכפוף לאמור בסעיף 7(ד) להסכם הפשרה והתשריט המצ"ב", אך יש לפרש מילים אלה כך שעל העירייה, לכל היותר, לשאת במימונן של העבודות המפורטות בסעיף 7(ד) להסכם, היינו סלילת הדרך במצע מהודק עד 30 מטר מגבולה הצפוני של החלקה, מבלי לאספלט אותה; השניה - כי התובעים, משיקוליהם העסקיים, בחרו לוותר על ביצועה של דרך הגישה וזנחו את זכותם מכוח ההסכם ופסק הדין. העירייה הסבירה, כי הכניסה הישירה למקרקעין מדרך חברון עדיפה עשרות מונים על פני כניסה מדרך הגישה העוקפת, לכל השימושים שהתובעים עושים ומבקשים לעשות בקרקע. מאז חתימת ההסכם ועד להגשת התביעה, ניסו התובעים לקבל את אישורם של גורמי הרישוי לכניסה למקרקעין מדרך חברון - הן בדרך של קבלת אישור לשימוש חורג והן באמצעות שינוי השלביות שנקבעה בתכנית. אין המדובר בבחינת פתרונות זמניים, שכן התובעים אף ניסו לקדם תב"ע חדשה, הנסמכת על כניסה ויציאה מדרך חברון לצמיתות. רק כאשר נכזבה תקוותם שהדבר יתאפשר, דרשו מן העירייה למלא את התחייבותה, שעליה ויתרו כאמור זה כבר, לבצע את דרך הגישה ולפצותם על אבדן רווחיהם במשך כל השנים מאז חתימת ההסכם, שנים שבהן בחרו הם שלא לדרוש את ביצועה של הדרך. העירייה טוענת, כי התובעים מעולם לא דרשו ממנה לבצע את דרך הגישה "כתביעה חזיתית ישירה ועצמאית", אלא נוח היה להם "לנופף" מעת לעת בהתחייבותה של העירייה במסגרת הבקשות שהגישו לרישוי תחנת הסולר הזעירה שקיימו במקום ולשימוש חורג, כהצדקה לבקשות אלו (בסעיף 4 לכתב ההגנה). התובעים ידעו, כי סלילתה של דרך הגישה תשים קץ לאפשרות הכניסה למקרקעין מדרך חברון, וכי עם סלילתה יהיו מנועים מלהעלות טיעון זה כבסיס לבקשותיהם לשימושים חורגים למיניהם ומחויבים להוציא הוצאות רבות המתחייבות מביצוע התכנית (תשלום היטל השבחה, המשך סלילת דרך הגישה, ביצוע עבודות תשתית וכיו"ב). טעם נוסף שבשלו העדיפו התובעים לוותר על ביצוע דרך הגישה, לטענת העירייה, הוא סכסוך שהתגלע ביניהם ובין לוי, שטען כי התובעים נישלו אותו מזכויותיו בכך שייעדו את חלקו במקרקעין לשצ"פ (שטח ציבורי פתוח) ולהפקעה ואילו את השימושים המסחריים מיקמו בחלקם שלהם. על פי הטענה, הליך משפטי בין התובעים ובין לוי הסתיים בהסכם פשרה, במסגרתו סוכם ביניהם על הכנת תכנית חדשה לשטח המשותף וביטולה של התכנית הקיימת, הכוללת את דרך הגישה.

לדברי העירייה, התכנית, כבר לעת אישורה, לא אפשרה המשך כניסה למקרקעין מדרך חברון. על דעתם ולשמחתם של התובעים החליטה העירייה, באמצעות מתן פרשנות מרחיבה לתכנית, שלא לעמוד על סגירתה של הכניסה מדרך חברון כל עוד דרך הגישה לא נסללה. משהחליטה כך, "ירדה שאלת הסלילה מהפרק" (בסעיף 32 לכתב ההגנה), כפי שבא לביטוי בפרוטוקול ישיבת ועדת היגוי הכבישים של העירייה מיום 22.2.94 המוזכר בפרק העובדתי לעיל (נספח 7 לתצהיר שבו).

עוד לטענת העירייה, השלמת ביצועה של דרך השירות היתה תנאי לקבלת תעודת גמר (טופס 4) לתחנה המתוכננת, ולא תנאי לקבלת היתר לבנייתה. לפיכך, יכלו התובעים להקים את התחנה ובמהלך בנייתה להשלים אף את סלילתה של דרך הגישה, ולאחר מכן לדרוש מהעירייה את השתתפותה החלקית במימונה. על כן גם, טוענת העירייה, כל עוד לא הוחל בבנייתה של התחנה, לא היתה כל דחיפות בסלילת דרך הגישה. יתר על כן, לשיטתה של העירייה, כיוון שהן כתב ההתחייבות והן התכנית, הגוברים על ההסכם, מטילים על התובעים את תכנונה ואת ביצועה של דרך הגישה, היה על התובעים לתכננה ולבצעה ואז "להגיש את החשבון לעירייה", ואם לא עשו כן הרי שעליהם להלין על עצמם בלבד (בסעיף 23 לכתב ההגנה).

          העירייה הוסיפה וטענה, כי אפילו היתה חייבת בביצועה של דרך הגישה, הרי שהתובעים לא מילאו אחר התנאים המוקדמים החלים עליהם לשם כך, ובכלל זה לא המציאו לעירייה תכנון של דרך הגישה, לא ביצעו את החלק שהם חייבים בסלילתו ולא הגישו בקשה לקבלת היתר לבניית התחנה, והם תולים "בחלק הקטן של הכביש [שביצועו חל על העירייה] הפסד הכנסות של תחנה שלימה שהיה רחוק מאוד מלהקים אותה" (בעמ' 95, שורות 2-1). במילים אחרות, "גם אם היתה הפרה היא לא גרמה לנזק כי הדרך עוד ארוכה, ... היו עוד הרבה שלבים בדרך מעבר לאותו כביש קטן שעליו מבקשים להיתלות ולבנות תביעה חסרת פרופורציות" (בעמ' 97, שורות 29-26).